美国住房市场陷入抵押贷款利率锁定缺口

　　随着抵押贷款利率的飙升，美国房地产市场陷入了“抵押贷款利率锁定效应”，房主不愿出售，因为这意味着他们将不得不以目前的高利率贷款来换取低利率贷款。

　　《美国新闻与世界报道》的一份新报告发现，这种锁定效应在一些州要比其他州严重得多。

　　这一切都取决于该州的“锁定差额”，即房主目前支付的平均抵押贷款利率减去他们购买另一处房产时可获得的利率。由于当地房地产法律或该地区贷款机构的数量等因素，这一差距可能会因地点而波动。

　　以下是该报告的主要发现:

　　据联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的数据，美国未偿还抵押贷款的平均利率为4.1%。

　　美国新抵押贷款的平均利率(截至7月2日进行调查时)为7.25%。

　　在全国范围内，新抵押贷款利率和现有抵押贷款利率之间的平均“锁定差”为3.15个百分点。

　　的国家平均贷款额是35.7万美元，所以这个月按4.1%计算，每月按揭还款额为$1,817。那时抵押贷款利率为7.25%每月还款额将跃升至2435美元。这意味着购买新房的购房者最终将平均每月多支付618美元。此外，在锁定缺口最大的州，房主将经历更高的成本增长。

　　科罗拉多州的抵押贷款利率锁定差距是全国最大的。以下是《美国新闻与世界报道》对这些数字的分析:

　　科罗拉多州房主现有的抵押贷款利率为3.8%(是所有州中最低的)。

　　科罗拉多州的新抵押贷款(截至7月2日)将为您提供7.25%的平均利率。新抵押贷款利率与现有抵押贷款利率之差为3.45个百分点。

　　该州的平均贷款额为每月45.4万美元按3.8%每月还款额为2,077元。这将跃升至3,097美元，涨幅为7.25%。两者相差1,020美元，即49.1%。

　　紧随科罗拉多州之后的是犹他州(3.445个百分点)、爱荷华州(3.375个百分点)、明尼苏达州(3.35个百分点)、北达科他州(3.35个百分点)、俄勒冈州(3.35个百分点)、南达科他州(3.35个百分点)和华盛顿州(3.35个百分点)。

　　在锁定缺口很小的州，如果房主卖掉自己的房子，然后以当前的抵押贷款利率购买，他们的成本增幅会更小。

　　德克萨斯州拥有全国最窄的抵押贷款利率锁定差距。以下是游戏的玩法:

　　德州房主持有的抵押贷款平均利率为4.3%，是全国最高的。

　　目前在德克萨斯州提供的抵押贷款利率(截至7月2日)平均为6.85%，是所有州中最低的。

　　新抵押贷款利率与现有抵押贷款利率之差为2.55个百分点。

　　德克萨斯州的平均贷款额为每月33.6万美元按4.3%每月还款额为1,862美元。这将以6.85%的价格增加到2,202美元。每月的差额是340美元。

　　紧随德克萨斯州之后，差距最小的是纽约州(2.575个百分点)、新墨西哥州(2.575个百分点)、密歇根州(2.675个百分点)和罗德岛州(2.775个百分点)。

　　在住房成本高的州，如果房主以当前的抵押贷款利率出售然后再购买，他们每月的抵押贷款支付可能会增加1000美元以上。

　　研究发现，夏威夷的房主平均每月还款额上涨幅度最大，为1591美元。

　　加州房主的月平均还款额将增加1470美元。

　　其他潜在付费峰值最高的州包括:

　　哥伦比亚特区的支付额将增加1193美元。

　　犹他州的支付额将增加1083美元。

　　华盛顿将看到他们的付款增加1058美元。

　　科罗拉多州的支付额将增加1020美元。

　　费城Signature Properties的房地产投资者道格?格林(Doug Greene)表示:“我的业务肯定感受到了利率上升对我们转售项目能力的影响。”“面对更高的利率和月供，买家不愿迈出这一步。”

　　虽然这些统计数据确实发人深省，但对于购房者来说，还是有一些希望的，特别是如果他们已经拥有了一套房子，并积累了一些资产。

　　华盛顿州斯波坎谷Churchill Mortgage的高级住房贷款专家罗斯·克里格(Rose Krieger)说:“这取决于他们购买房屋的时间，他们可能拥有大量股权。”“这意味着他们可能需要支付更多的首付款，以补偿房价和价格。”

　　如果首付比例在20%或以上，房主还将无需为传统贷款购买抵押贷款保险，从而进一步降低他们的月供。

　　但私人抵押贷款银行Approved Funding的总裁兼首席贷款官沙约维茨(Shmuel Shayowitz)说，答案永远不是一刀切的。因此，在决定是出售还是留在原地之前，你应该咨询一下抵押贷款和财务顾问，仔细计算一下数字。